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不動産業開業までの流れ・手続き 必要な資料をダウンロード!

不動産業開業までの流れ・手続きは下の図のとおりです。

不動産業を開業するためには、宅地建物取引士の設置は大前提となります。

開業を決めたなら、まず法人形態(会社経営)で開業するか、個人経営で開業するかを決めましょう。
そして、商業登記の設定、事務所の設置等を行います。

次に、不動産業を行うためには宅地建物取引業者の免許が必要で、それを取得しなければなりません。
東京都内で開業する場合は、東京都庁で申請します。

その後、東京都宅建協会の支部事務所で入会手続を行ってください。東京都宅建協会と全宅保証協会東京本部に同時入会することになり、免許取得・入会に問題がなければ営業保証金の供託が免除され、開業することができます。

宅地建物取引士の設置について詳しくはこちら 法人にするか、個人にするかを決定 詳しくはこちら 商業登記の設定について詳しくはこちら 事務所の設置について詳しくはこちら 宅地建物取引業者の免許取得※免許取得の申請先は東京都庁について詳しくはこちら 東京都宅建協会=全宅保証協会東京本部 入会※入会申込みは支部事務所で受付けています 詳しくはこちら

宅地建物取引士の設置

宅地建物取引業法等では、不動産業を営む場合、営業を行う本店事務所、支店事務所などの拠点ごとに一定数以上の専任の宅地建物取引士の設置を義務付けています。事務所については、事務の補助などの人も含めて、少なくとも業務に従事する者の5名に1名以上の割合とし、施行規則第6条の2で定める案内所などの場所については、少なくとも1名以上の専任の取引士を設置するように義務づけています。宅地建物取引士については、下記のページもご参照ください。

財団法人 不動産適正取引推進機構

<宅建試験(宅地建物取引士資格試験)の受験申込み・概要等>
http://www.retio.or.jp/

東京都都市整備局

<宅地建物取引士資格登録申請等の事務手引き>
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/sinsei/820-02-0sinseiyousiki.htm

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法人にするか、個人にするかを決定

不動産業は個人経営でも開業できますが、最近は法人形態(会社経営)で開業される方のほうが、はるかに多くなっています。

開業時の手続き面では個人経営のほうが簡単なのですが、社会的な信用を得るという意味で会社経営を選択される方が多いようです。

個人経営と会社経営の大まかなメリット・デメリットをまとめておくと、次のとおりです。

<個人経営の場合のメリット・デメリット>

  • ・開業手続きは、税務署への届出のみで可なので簡単。
  • ・開業時の申請費用等のコストは、会社経営よりも少なくて済む。
  • ・信用面では、個人事業者との取引を制限している企業がある。
  • ・責任面では、事業主が無限の責任を負う。

<会社経営の場合のメリット・デメリット>

  • ・開業手続きは、税務署への届出と登記申請手続きが必要
  • ・開業時の申請費用等のコストとして、定款の認証手数料等が必要になる。
  • ・信用面では、銀行やリース会社と取引する場合、信用されやすい傾向がある。
  • ・責任面では、株式会社の場合は出資した範囲内で責任を負う。

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商業登記の設定

会社設立・商業登記については書類が煩雑なため、ほとんどの人は司法書士等に依頼しているようです。

司法書士等に支払う報酬については、通常はそれほど高くありません。自分で一から勉強して登記等を行う場合、勉強のための時間や労力が相当かかり、ミスをした場合は二度手間になったりするので、時間・労力を含めたコスト面から考えた場合も、専門家に依頼したほうがいいかもしれません(とはいっても、自力ですべて遂行することは可能で、実際にそうした人もたくさんいます)。

また、不動産業は開業後、土地や建物の登記等で司法書士との関係を緊密にしておいたほうがいい場面が多々考えられます。そのときのために、会社設立時に協力関係を築けそうな司法書士を探すのも1つの考え方だといえます。

一般的な会社設立・商業登記の流れは以下のとおりです。

会社基本事項の決定 商号、本店、事業目的、役員などを決定。
定款の作成 会社のルールである定款を作成。
定款の認証 公証人役場で、定款を認証してもらう。
出資金の払込み 銀行等の金融機関に残高証明書を発行してもらう。
登記申請 申請書、議事録など登記に必要な書類を作成し、法務局に登記の申請をする。
株式会社の設立 登記完了後、会社誕生。

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事務所の設置

不動産業の場合、事務所の設置については、宅地建物取引業免許を取得する関係で注意すべき点があります。

自宅の一部を利用して事務所にすることも可能ですが、自宅と事務所の出入口を兼ねることはできず、事務所専用の出入口を必ず設けることが必要とされています。

また、部屋の一部を事務所とすることは不可能で、壁で完全に間仕切りされた独立したスペースが、事務所だけに使用されるという状況にしなくてはなりません。

自宅に限らず、法人の事務所の一角を事務所とする場合も、出入口と独立性について同様の形態を整える必要があります。

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宅地建物取引業者の免許取得

不動産業を営むためには、個人・法人を問わず、国土交通大臣または都道府県知事の宅地建物取引業者免許を取得しなければ、開業できないことになっています。

国土交通大臣免許か都道府県知事免許かについては、事務所を2ヵ所以上設置し、かつその事務所が2以上の都道府県に所在する場合は国土交通大臣に申請し、事務所が1つの都道府県内だけにある場合は都道府県知事に申請します。

東京都の宅地建物取引業者免許申請の窓口は、東京都都市整備局不動産業課審査担当です。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/madoguchi/index.html#juutakuseisakusuishin

●東京都の宅地建物取引業者免許申請については、下記のページをご参照ください。

東京都宅建協会内のページ

<各種届出書類>
http://www.tokyo-takken.or.jp/download/format/index.htm

東京都都市整備局内のページ

<宅地建物取引業免許申請等の手引き>
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/sinsei/491menkyo00.htm

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東京都宅建協会=全宅保証協会東京本部 入会

東京都宅建協会=全宅保証協会東京本部の入会申込みは事務所所在地を管轄する支部事務所で受付けています。支部事務所にご連絡していただければ、担当職員が詳細を説明、アドバイスさせていただきます。入会についてのご質問、ご相談があれば、ぜひ、ご連絡ください。納得がいくまで、ご説明させていただきます。

入会申込みから営業開始までの期間は、おおむね1ヵ月半程度です。東京都宅建協会32支部の所在地、電話番号等は下記ページをご参照ください。

東京都宅建協会【32支部のご案内】

http://www.tokyo-takken.or.jp/shibu.html

入会時の費用は下表のとおりです。

2015年4月1日から入会金20万円減額(準会員は10万円)
東京都宅地建物取引業協会 正会員(本店) 準会員(支店) 消費税区分 会員の経理処理方法
入会金 700,000円
500,000円
500,000円
400,000円
不課税 繰延資産5年償却
不動産キャリアパーソン講座 8,640円 8,640円 課税 経費
会費(年額)※ 48,000円 48,000円 不課税 経費
全国宅地建物取引業保証協会 東京本部
入会金 200,000円 100,000円 不課税 繰延資産5年償却
弁済業務保証金分担金 600,000円 300,000円 保証金等の資産
会費(年額)※ 6,000円 6,000円 不課税 経費
東京都不動産協同組合
加入手数料 50,000円 50,000円 課税 経費
出資金 30,000円 30,000円 出資金等の資産
賦課金(年額)※ 18,000円 18,000円 不課税 経費
1,460,640円 960,640円  

※会費・賦課金は入会月により異なります。※上記以外(関連団体等)の費用もございます。

【宅建協会・保証協会について】
  • ● 宅建業法上、免許日から3ヵ月以内に自社の費用負担で営業保証金1,000万円を法務局に供託し免許権者に届出ることが宅建業営業開始の要件になっていますが、保証協会に加入し弁済業務保証金分担金を納付することで営業保証金の供託が免除されます。ただし、保証協会のみの加入はできず、宅建協会等の関連団体への加入もお願いしています。
  • ● 保証協会と宅建協会は、表裏一体の団体であり、研修業務等の事業を共同で実施しています。そのため、保証協会の社員になるためには、宅建協会の会員であることが加入要件となっています。
【東京都不動産協同組合について】
  • ● 宅建業法上、専任(専属専任)媒介物件は不動産流通機構(レインズ)への登録が義務づけられています。不動産協同組合は、不動産流通機構(レインズ)をご利用(物件登録、検索等)になる場合に加入が必要になる団体です。
  • ● ご加入いただくと、「ハトマークサイト」という一般公開物件情報サイトをご利用いただくことができ、レインズ、不動産ジャパン(業界4団体の物件情報を網羅した日本で最大規模の不動産検索サイト)、民間不動産検索サイトにも物件登録・公開が同時にできます。

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新規入会用―入会申請書

入会申請は、事務所所在地を管轄する支部が窓口(所属支部)になって受付けますので、該当支部に入会申請書類をご提出ください。

入会に必要な書類は下記の協会指定の申請書類以外に、各人でご用意いただくものもあります。提出書類一覧でご確認ください。

申請書名 概要 記入例
入会申込書 東京都宅地建物取引業協会、全国宅地建物取引業保証協会東京本部、東京都不動産協同組合への入会・加入申込書です/3P 記入例 (PDF 56KB)
(Word 132KB)
連帯保証書・誓約書 全国宅地建物取引業保証協会提出用です/2P - (PDF 169KB)
レインズIP型システム利用申込書 東京都不動産協同組合提出用です。レインズを利用するには組合に加入する必要があります/1P 記入例 (PDF 22KB)
(Word 48KB)
ハトマークサイト利用申込書 東京都不動産協同組合員向け申込書。ハトマークサイトの利用には組合に加入する必要があります/1P 記入例 (PDF 21KB)
(Word 55KB)
ハトマーク東京不動産(ハトさん)
利用申込書

ハトマーク東京不動産(ハトさん)の利用申込書(有料)。
詳細は、下記パンフレットでご確認ください/1P

ハトさんパンフレット
記入例 (PDF 82KB)

◆届出書類には、PDF文書とWord文書の2種類をご用意しています。PDF文書、Word文書とも、内容は同じです。

◆プリントアウト(印刷)して手書きで使用される場合はPDF文書、直接入力して使用される場合はWord文書をご利用ください。Word文書をご利用になる場合は、ソフトのバージョンや各種設定状況の違いで、レイアウトが崩れることがあります。画面上やプリントアウトしてご確認のうえ、調整してお使いください。

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